京都 賃貸 マンション管理と仲介 株式会社長栄

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マーケティングとオーダーメイドプランの考え方 Marketing and custom-made plan

なかなか部屋が決まらない、部屋が決まるまでに以前より時間がかかるようになった。
当社へご相談いただくオーナ ー様からは、そのような声をよくお聞きします。部屋が決まらないその原因は何でしょうか?

ひとつとして同じ物件がないから、原因も解決方法も違います

まず、「一つとして同じ物件はない」ということをお伝えしたいと思います。立地や築年数、物件の状態等により物件が抱える問題は様々です。
仮に同じハウスメーカーの同じ企画の物件であっても、立地が違うだけで、大きく条件等が変わってきます。
つまり、「一つとして同じ物件はない」から、「部屋が決まらない原因は、その物件によって違ってくる」ということです。

何が印象を悪くさせるのか、
入居希望者の契約の決め手を見直します

部屋が決まらない原因は大きく分けて「物件」と「条件」という二つの要因があります。
ただどちらかだけの場合もあれば、どちらもが複雑に関係しあう場合もあるため、言葉で言うほど簡単ではありません。
物件に起因する場合は、
・物件や室内の設備が古くなってきている
・部屋の間取りが最近のお客様のニーズに合っていない
といった費用をかけて改善しないといけないものから、
部屋内の掃除が悪く、ゴキブリ等の死骸がそのままになっていて案内時の印象が悪いといった簡単な改善で解消される場合もあります。
また、外観や室内だけでなく、エントランス等の共用部の印象などにも原因がある場合があります。

変化する市場動向を見逃さない

条件に起因する場合は、条件のどの部分が合っていないかを見極める必要があります。敷金や礼金等の初期費用が問題なのか、家賃が問題なのか…。
ただ時期や周辺の競合物件の状況によって変わってくることも多いので、常に市場動向を注視する必要があります。
長栄では、管理専門の拠点ベルヴィを京都市内だけで十数か所設置しています。その一つの強みとして、駅ごとや小さなエリアごとの市場分析が可能である、ということがあります。

自社物件をモデルにした検証で最善の提案を

長栄では物件のエリアの特性を把握した上で、現在市場に出ている物件だけでなく、現在満室である競合物件とオーナー様の物件を比較分析し、最善の提案を行います。検討項目は、20項目以上。
また比較検討も数物件行い、提案を行うようにしております。
他物件と比較されないような差別化された物件作り・部屋作りができないか、ということも考えております。予算に応じてどこにどれだけの費用を投下すれば最も効果が高いのか、ということを考え、自社で所有している物件をモデルに検証。最善のリノベーションのご提案を行っています。

自社営業部と提携仲介店によるお部屋決め

オーナー様のお困りごとの一番は、やはり空室の解消。長栄では、有人の仲介営業センターを6店舗、スタッフレスショップ(無人店舗)を10店舗設置し、お部屋付けに力を入れております。特にスタッフレスショップはイオン等の人通りの多いショッピングモールに設置し、そこからアクセスいだいた方は仲介手数料を無料にするといった特典を設けています。
また、大手を含む各仲介業者、大学生協等、400店舗を超える仲介店様とネットワークを結んでおります。
仲介業を中心と考える会社の中には、自社で決めるために空室の情報を他社に流さないという方針の会社もあります。当社では空室の早期成約を最優先としておりますので、幅広く仲介業者様に空室情報を提供しております。
また、オーナー様にお支払いいただく広告料は、空室をお決めいただいた仲介業者様へそのままお渡ししており、年に一度「スペシャルサンクスキャンペーン」という、お部屋を多く決めていただいた仲介店様、担当者様を表彰する感謝祭も催しています。
他にも各物件の担当者の携帯電話を仲介担当者の方へ伝えており、条件等の確認をスムーズに行える仕組みや、入居後のトラブル処理を仲介業者様へ行かないように努めている点等の理由から信頼いただき、当社の物件を率先して決めていただいている仲介業者様もおられます。

賃貸需要層の変化に対応し、
外国人・高齢の入居者様へのサポートを徹底

長栄では、少子高齢化による賃貸需要層の減少を想定し、新たな賃貸需要として外国人入居者様の受け入れに力を入れるため、外国人入居者専用の窓口として「グローバルデスク」を設けています。
外国人の方のお部屋探し時・入居時・入居中・退去時に伴う様々なお悩みを徹底サポートすることで、近年は、提携先の大学、日本語学校より多くのご紹介を頂き、オーナー様の賃貸物件の収益アップに貢献しています。
また、今までの経験をもとに外国人入居者特有の賃貸トラブルも未然に解決し、オーナー様の賃貸リスクを無くします。
一方、当社では70歳以上の入居者様が入居される際には、オーナー様の不安を解消するために、電話での安否確認や緊急時に素早く対応できるセコム機器を取り付ける見守りプランをご用意。加入をお願いしております。
オーナー様はもちろん、遠方で同居できない入居者様のご家族の方等からもこの見守りプランは好評いただいております。

オーナー様の考え方と方向性を
お聞かせください

物件ごとに問題や空室対策が違うように、オーナー様によっても事情が違われます。
先祖からの受け継がれてきた土地に物件を立てられている方もおられれば、本業がおありになって副業で賃貸経営をされている方もおられます。
オーナー様の物件に対する考え方や将来に向かっての方向性をお聞かせいただいた上で提案をするようにしております。

NEXT空室を作らない取り組み